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 | 中关村科技园区土地一级开发利用模式研究(二) |
[2005-06-20]
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（二）适宜中关村科技园区土地一级开发的模式选择 1、开发模式 中关村科技园区的土地一级开发的模式在现阶段的开发模式应当采用政府与企业结合的模式进行开发。这样可以发挥政府与企业各自的优势，实现优势互补： (1)这种模式可以帮助解决政府土地开发资金的不足、减少政府所承担的土地开发风险问题。在中国的现代化建设中，由于经济建设的各项资金相对短缺，但政府又不能将资金分散使用，降低资金使用效率。故企业投资可以弥补这方面的不足，使土地开发得以顺利进行。同时可以由企业承担一部分土地开发的风险，减少政府由于信息不灵以及决策失误所造成的损失。 (2)引入企业机制可以改善政府的管理体制和运行机制，有利于搞活土地开发，提高土地开发效率。 政府进行土地开发缺乏资金和效率，企业进行土地开发缺乏开发权。故实现二者合作可以增进双方的福利，来共同分享合作剩余。这样的模式比较符合中关村科技园区的实际及中国经济发展的现实。 2、开发目标 中关村科技园区的土地一级开发模式要紧紧的围绕中关村科技园区的土地一级开发目标来进行。中关村土地一级开发的目标要达到以下目的： （1）进行总量控制、调节土地市场 通过土地一级开发，政府可以进一步控制中关村科技园区的土地供给，调整土地的需求，控制土地供应量与土地成本，以合适的价格为园区供应生产和生活用地；避免科技园区土地的投机和房地产“泡沫”的产生。 （2）进行土地市场的有序建设、完善规范管理 通过土地一级开发，实现园区开发的统一组织、统一建设、协调发展、合理配置的目的，配合中关村园区内企业经营发展壮大和产业布局的调整和完善战略的实施，贯彻中关村科技园土地利用总体规划，实现土地利用的合理有效利用。 （3）保障土地收益合理分配，实现国有土地资产的保值增值 通过土地一级开发，保证国家的所有者的利益，这个利益包括了社会利益、国家整体利益和民族利益的实现。 （4）促进地区经济和高新技术产业的持续、稳定、快速发展 通过土地一级开发，在实现土地资源的合理配置的同时，实现土地开发的资金的循环使用，支持整个园区的其他建设的发展，进而鼓励高新技术产业的发展，促进我国企业的技术升级和科技进步。 3、开发主体 中关村科技园区土地一级开发主体包括开发控制主体即政府，和开发的实施主体即土地一级开发企业（土地开发商）。 在开发过程中，作为控制主体的政府主要的职能是控制开发项目的确定、开发成本的核定、开发资金的筹集、开发企业的选择等具有控制性的行为；作为实施主体的开发企业主要职能是负责开发项目的实施和运作管理，按照控制性详细规划和修建性详细规划及土地一级开发合同的要求实施开发。 4、管理模式 （1）建立土地收购储备制度，成立中关村科技园区土地收购储备中心。土地所有制的性质，决定了国家必须要垄断土地一级市场。进行土地一级开发由政府担纲责无旁贷。土地储备能够充分的发挥政府对于土地的调控作用，避免企业以单纯的利益驱动所带来的公共产品的不完备性。在中关村科技园区引入土地收购储备机制是中关村科技园区土地一级开发的重要作用。建立中关村土地收购储备中心对于中关村科技园区的发展具有重要意义；同时，对中关村科技园区土地一级开发目标的实现也有重要作用。 （2）重视规划。规划是控制的源头，必须对园区实行统一的规划与开发，整个园区协调发展。遵循土地一级开发的程序。先有规划，再进行招标，然后建设。 （3）建立园区建设统一的职责分明的指挥机构。这样才能从根本上避免各自为政、重复建设、资源浪费的现象。 （4）简化土地一级开发程序，从行政管理上为土地一级开发排除人为的障碍，缩短土地一级开发的周期。 （5）引入企业竞争激励机制，保障从事土地一级开发企业高风险所对应的高投资回报率，以提高土地一级开发的积极性和土地开发效率和质量。 5、开发资金 （1）进行滚动式开发，设立中关村科技园区土地开发基金，实现区内土地开发资金自平衡。 （2）充分发挥政策的导向作用，政府和社会资本的共同参与是适合于中关村土地一级开发的投资模式。 （3）充分拓展融资渠道，减低企业的融资风险，解决好土地一级开发企业资金的筹集问题。 |
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| 作者：张贵林 叶剑平 杨建平 谢建伟等 |
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